Dzierżawa długoterminowa (leasehold) – zarejestrowana długoterminowa dzierżawa nieruchomości lub działki z jednorazową opłatą za cały okres umowy. Daje prawo do korzystania, zamieszkania, wynajmu i zbycia praw dzierżawy w ramach pozostałego terminu. Po wygaśnięciu umowy prawa wracają do właściciela wolnej własności (freehold, czyli właściciela gruntu/kompleksu).

Terminy i przedłużenia
Podstawowy okres to 30 lat, gwarantowany przez państwo przy rejestracji. Deweloperzy często oferują opcje przedłużenia o kolejne 30+30 lat (teoretycznie do 90), ale to musi być zapisane w umowie z właścicielem i wymaga ponownego оформления – nie ma automatycznej gwarancji 90 lat w prawie. Nowe terminy ustala się nowymi umowami lub aktywacją opcji, zależnie od dobrej woli właściciela i struktury projektu.

Rejestracja i dokumenty
Zarówno dzierżawa długoterminowa, jak i wolna własność rejestrują się w Departamencie Ziemskim. W rejestrze podaje się termin dzierżawy i strony umowy. Umowa dzierżawy to kluczowy dokument, a wpis w katastrze blokuje swobodne rozporządzanie nieruchomością przez właściciela na czas dzierżawy.

Prawa dzierżawcy

• Zamieszkanie i korzystanie z nieruchomości zgodnie z umową, w tym wynajem krótkoterminowy/długoterminowy, jeśli pozwala na to umowa i regulamin osiedla.
• Sprzedaż, darowizna lub cesja praw dzierżawcy osobom trzecim na pozostały okres – z zachowaniem zgód z umowy; zwykle potrzebne jest zatwierdzenie właściciela.
• Dziedziczenie praw na pozostały termin: możliwe, ale z powiadomieniem, czasem z nową umową; najlepiej wpisać spadkobierców od razu do umowy przy zakupie.

Ograniczenia i ryzyka
To prawo zobowiązaniowe, nie rzeczowe – ochrona słabsza niż przy pełnej własności; dzierżawca zależy od umowy i decyzji właściciela.
Przedłużenie nie jest gwarantowane prawem: nawet przy opcjach „30+30+30” trzeba je formalnie odnowić z właścicielem lub zarządcą.
Czasem na sprzedaż potrzebna zgoda wynajmującego/dewelopera, co obniża płynność i wydłuża transakcję.

Koszt i opłaty
Cena dzierżawy długoterminowej jest zwykle niższa niż wolnej własności (ok. 5–10% taniej), a koszty rejestracji mniejsze: przy leasehold ok. 1% wartości, przy freehold 2–3% plus inne opłaty. Dokładne stawki zależą od transakcji i aktualnych taryf. Podatki od nieruchomości i opłaty komunalne płaci się wg regulaminu projektu, ale dzierżawa często unika pełnych obciążeń jak przy własności.

Gdzie się stosuje

Kondominia: Cudzoziemcy mogą kupować freehold do 49% „kwoty dla obcokrajowców”; resztę lotti sprzedaje się im jako dzierżawę długoterminową.

Wille/domy: Cudzoziemiec zazwyczaj dostaje wolną własność budynku (freehold na dom) i dzierżawę gruntu lub inne konstrukcje. Firmy-резиденты w Tajlandii mogą trzymać grunt we freehold, jeśli spełnią wymogi.

Praktyczne wskazówki

• Zrób due diligence: sprawdź własność gruntu/budynku, obciążenia, klauzule o przedłużeniach, cesji i dziedziczeniu.
• Zapisz opcje przedłużenia i procedury w umowie głównej lub dodatkowej, z ustalonymi opłatami i rejestracją.
• Wpisz spadkobierców i uzgodnij cesję z góry, by uniknąć odmów czy opóźnień.
• Oceń płynność: na rynku wtórnym dzierżawa ma mniejszy popyt w niektórych segmentach, co wpływa na cenę sprzedaży i czas oczekiwania.

Własność wolna od obciążeń (100% własność)
Tajskie prawo stanowczo zabrania obcokrajowcom bezpośredniego posiadania ziemi na prawach własności.
Ten zakaz wynika z Kodeksu Gruntowego z 1954 r. (Land Code Act B.E. 2497) i ma chronić zasoby narodowe przed nadmiernym wpływem zagranicznym.

Wyjątek dla kondominiów – limit dla cudzoziemców: 49%
Jedyna legalna opcja na pełną własność nieruchomości (freehold) to zakup mieszkania w kondominium.
Zgodnie z Ustawą o Kondominiach z 1979 r. (B.E. 2522), obcokrajowcy mogą posiadać:

• Do 49% całkowitej powierzchni sprzedawanych mieszkań w budynku.
• Pozostałe 51% musi należeć do Tajów lub tajskich firm.

Jak liczy się kwotę?
Pamiętaj: 49% oblicza się od powierzchni, nie od liczby mieszkań. Na przykład w budynku z 100 mieszkaniami po 100 m² każde (całkowita powierzchnia 10 000 m²), cudzoziemcy mogą kupić maks. 4900 m².

Obowiązkowe wymagania przy zakupie kondominium

Potwierdzenie źródła środków.
Aby zarejestrować własność, obcokrajowiec musi dostarczyć:

• Zaświadczenie o transakcji walutowej (Foreign Exchange Transaction Form – FETF lub Thor.Tor.3).
• Dowód przelewu pieniędzy z zagranicy w obcej walucie do Tajlandii.
• Zaświadczenie wystawia bank przy przelewie od 50 000 USD (lub równowartości).

Procedura rejestracji
Własność rejestruje się w Departamencie Gruntów (Land Department) z tytułem prawnym (Chanote) na Twoje imię.

Bez zaświadczenia FETF rejestracja zostanie odrzucona.

Skorzystaj z BEZPŁATNEJ KONSULTACJI